Fastighetsrätt är ett brett område och omfattar all juridik som kopplad till en fastighet eller ägande och nyttjande av en fastighet. Det kan handla om tomtgränser, vad som ingår när du köper en villa, om du måste underhålla parkeringen som ligger på grannens mark, vem som ska betala för fuktskadan i grunden eller om kommunen verkligen får bygga en idrottsanläggning mitt i villaområdet.
Det är onekligen många frågor som kan uppstå runt en fastighet! Vi kan hjälpa dig att reda ut begreppen, berätta vad som gäller och hjälpa dig att förhindra att problem uppstår eller lösa sådana som redan uppstått.
Vad är en fastighet?
I dagligt tal tänker vi kanske på en byggnad när vi säger fastighet men i den juridiska meningen är det ett avgränsat markområde som ofta identifieras med en fastighetsbeteckning. Till fastigheten hör:
- byggnader (till exempel ett hus),
- olika anläggningar (till exempel en brygga, ett staket) och
- växtlighet (fruktträd och planteringar).
Frågor inom fastighetsrätt handlar om att äga, bilda eller överlåta (köp, byte eller gåva) och rör främst ägaren. Andra frågor handlar om att någon har rätt att använda fastigheten utan att äga den. I stället hyr eller arrenderar någon fastigheten eller har vissa användningsrättigheter genom ett servitut.
Fastighetsrätten regleras i olika lagar som till exempel:
- Jordabalken
- Plan- och bygglagen
- Fastighetsbildningslagen
- Exproprieringslagen
- Miljöbalken
Fel i fastighet – det vanligaste problemet inom fastighetsrätt
Ett vanligt problem är att man köper en fastighet och sedan upptäcker ett fel, det vill säga något som inte stämmer med köpekontraktet och den muntliga information du fått. Det kan vara en tomt utan bygglov eller tomtgränser som inte är korrekta. Fuktskador kan komma från ett badrum som inte är gjort av en fackman eller det visar sig att det inte finns något bygglov för altanen.
Som köpare har du undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att du själv måste kontrollera fastigheten för att hitta sådana fel som är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning. Du kan alltså behöva vara lite jobbig för att vara på den säkra sidan.
Som säljare har du upplysningsplikt. Upplysningsplikten innebär att du måste svara ärligt på frågor om fastigheten. Om du känner till ett problem är det viktigt att upplysa om det. Då kan det inte klassas som ett dolt fel i efterhand.
Misstänker du ett fel i fastigheten? Slå oss en signal och beskriv problemet. Ibland kan vi avgöra direkt på telefon om det är någon idé att gå vidare.
Kommer vi fram till att det är det, blir nästa steg att samla ihop handlingar: köpekontrakt, prospekt där det står vem som utfört vissa jobb och så vidare.
Utifrån handlingarna, din undersökning och säljarens/köparens information försöker vi fastställa om det rör sig om ett dolt fel, det vill säga ett fel som ingen kunde känna till vid försäljningen. Förutom köpare och säljare är ofta mäklare och besiktningsmän involverade i undersökningsproceduren. Det kan vara knepigt att avgöra vem som ska hållas ansvarig för det missade felet. Vi har ett gott samarbete med flera sakkunniga som kan uttala sig i frågan – om felet hade kunnat upptäckas och vad som kan vara en rimlig ersättning.
Kan du ta den här fighten själv? Ja, det kan du. Men att anlita ett ombud med specialkunskap inom fastighetsrätt skickar en signal om att du ser allvarligt på situationen och tänker gå till botten, kanske till domstol, med problemet.
Läs gärna mer om hur vi kan hjälpa till vid en eventuell tvist.
Får de verkligen bygga ett ridhus här?
Många frågor inom fastighetsrätt rör plan- och bygglagstiftning och miljörätt. Vi hjälper både byggherrar och sakägare (den person eller företag som påverkas av ett visst beslut) i samband med markexploateringar, fastighetsregleringar, detaljplanearbeten och bygglovsprocesser.
Plan- och bygglagen påverkas mer och mer av miljöbalken och lagarnas olika syften ska balanseras mot varandra. Här handlar fastighetsrätt bland annat om buller, lokalisering, riksintressen, grönområden, miljökvalitetsnormer, miljökonsekvensbeskrivningar, artskydd, strandskydd eller vatten och avlopp. Om ett fel har begåtts kan du begära skadestånd.
Fastighetsrätt – bygga ut och bygga mer
Exploatering handlar om att utveckla ett markområde eller en fastighet. Ofta handlar det om projekt för att utveckla infrastruktur eller samhälls- och stadsutveckling – en ny väg behöver dras, kommunen vill bygga fler bostäder och en ny skola, ett lokalt företag vill köpa mark och utvidga verksamheten.
Vi kan stötta och ge råd i frågor som gäller exploatering av mark och bebyggda fastigheter.
Expropriering innebär att stat eller kommun köper en fastighet som behövs för ett allmänt ändamål, till exempel för att bygga en väg.
Om din fastighet blir föremål för expropriering, kan vi hjälpa dig med frågor som rör ersättning för exproprierad mark eller inlösen av hela eller delar av fastigheten.
Fastighetsrätt – att använda någon annans mark
Tomträtt innebär att du hyr marken runt ditt hus av kommunen. Vi kan hjälpa dig att förhandla med kommunen om höjd tomträttsavgäld eller företräda dig i andra frågor som rör tomträtt.
Ett arrende innebär att du betalar en markägare för att få använda marken i ett visst syfte. Vad du får göra på/med marken ska framgå av arrendeavtalet. De fyra vanligaste typerna är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.
Vi kan hjälpa till med att:
- Upprätta arrendeavtal.
- Tolka arrendeavtal.
- Ändra villkor i ett arrende.
- Överlåta eller säga upp arrendeavtal.
Servitut är ett annat sätt att få tillstånd att använda en del av någon annans fastighet. Du kan läsa mer om hur vi på fastighetsjuristerna arbetar med servitut här.