Ett servitut kan påverka din vardag. Behöver du köra över grannens mark för att komma till din sommarstuga? Får du inte bygga till en våning på villan för att det hindrar grannen från att se havet? Skulle det passa bra att gräva ner den nya avloppsanläggningen på bondens betesmark? Blev nya grannen sur när du tog en julgran på hans mark fastän både farfar och din pappa alltid gjort så?
Om du får eller inte får göra det som nämns i de här exemplen regleras förmodligen av ett servitut.
Vad är ett servitut?
På Lantmäteriets hemsida kan du läsa:
”Servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets väg eller brunn med mera.
Ett servitut är knutet till en viss fastighet, inte till en viss person. Servitutet gäller alltså oavsett vem som äger fastigheten. Ett servitut gäller i regel tills vidare och har inget slutdatum.”
Det här kan vara förklaringen till att nya grannen inte alls förstår varför du helt självklart kliver in i hans skog och hugger ner en gran. Servitutet upprättades genom avtal för länge mellan tidigare fastighetsägare och eftersom det följer fastigheten, inte ägaren, kommer det att gälla även för framtida ägare. Men det är inte alltid information om att ett servitut finns och vad det innebär, förmedlas till nya ägare.
Att det här kan ge upphov till missförstånd är inte svårt att förstå. Nästan alla konflikter som rör servitut handlar om hur de ska tolkas. Där kan vi hjälpa dig att föra en konstruktiv dialog med motparten och avgöra om du juridiskt kan hävda din rätt.
Begrepp som är bra att känna till
Fastighet: En fastighet ett avgränsat markområde som identifieras med en fastighetsbeteckning. Till fastigheten hör byggnader, olika anläggningar (till exempel en brygga) och växtlighet (skogsdungen där du högg granen).
Tjänande fastighet: Den fastighet som ger en annan fastighetsägare rättighet att använda en del av fastigheten till exempel en brygga. Detta kallas för belastning eller last av den tjänande fastigheten.
Härskande fastighet: Den fastighet som utnyttjar en rättighet (rätt, förmån) till exempel en tillfartsväg till huset.
Jordabalkens 14 kapitel: Här hittar du regler om hur ett servitut ska utformas. du får bland annat veta att avtalet ska vara skriftligt, att det ska framgå vad den härskande fastigheten har för nytta av servitutet och vilka skyldigheter det innebär för respektive fastighetsägare.
Olika typer av servitut
De flesta servitut är avtalsservitut. Ett avtalsservitut innebär att personen som äger fastigheten skriftligt kommer överens om att en annan fastighetsägare får utnyttja mark eller växtlighet. Ett servitut kan i vissa fall ge den härskande fastigheten rätten att använda en byggnad eller annan anläggning på ett visst sätt.
Avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret (Lantmäteriet). Det är också dit du vänder dig för att ta reda på om det finns några servitut som belastar fastigheten du bor i eller kanske vill köpa. Du hittar vanligtvis information om gällande servitut i köpekontraktet eller fastighetsregistret.
Ett officialservitut är inte en överenskommelse grannar emellan. Officialservitut bildas genom ett beslut som tas av en myndighet, i de flesta fall Lantmäterimyndigheten. Här handlar det om att säkerställa att något som har väsentlig betydelse och främjar en ändamålsenlig användning av en fastighet inte begränsas. Ett tillfälle när officialservitut kan vara aktuellt är till exempel vid en avstyckning, så att en fastighet som berörs behåller rätten att utnyttja en väg eller dra ledningar över den nya, avstyckade fastigheten.
Vi hjälper dig att upprätta, avsluta servitut och tolka servitut
Behöver du upprätta ett avtalsservitut med en granne? Vi kan hjälpa dig att formulera avtalet och att registrera det på rätt sätt.
Vill du få ett servitut upphävt? Vi kan hjälpa dig att undersöka vilka möjligheter du har. Om servitutet inte finns i fastighetsregistret, upphör det att gälla vid försäljning om inte den nya ägaren informeras om servitutet.
Ett skäl att upphäva ett servitut kan vara att nyttan eller behovet av servitutet inte är aktuellt längre. Ett annat skäl kan vara om någon av parterna överskrider sina befogenheter (har byggt om det lilla hönshuset vid tomtgränsen till ett dubbelgarage) eller inte sköter sin del av avtalet (inte underhåller vägen).
Tvister om servitut kan vi ofta lösa med hjälp av Lantmäteriet. Om det inte går att komma överens om en förlikning finns en möjlighet att överklaga till mark- och miljödomstolen.
Läs mer om hur vi kan hjälpa till med tvistelösning som gäller servitut.